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MAKLERRECHT |
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Bundesgesetz über
die Rechtsverhältnisse der Makler und über Änderungen
des Konsumentenschutzgesetzes (Maklergesetz - MaklerG) |
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Der Nationalrat hat beschlossen:
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Artikel I |
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Maklergesetz |
I. Teil |
ALLGEMEINER TEIL |
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Begriff und Tätigkeit des
Maklers |
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Begriff |
§ 1 |
Makler ist, wer auf Grund
einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für
einen Auftraggeber Geschäfte mit einem Dritten vermittelt,
ohne ständig damit betraut zu sein. |
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Befugnisse des Maklers |
§ 2 (1) |
Ohne ausdrückliche Vereinbarung
ist der Makler nicht befugt, für den Auftraggeber das vermittelte
Geschäft zu schließen oder Zahlungen vom Dritten entgegenzunehmen.
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(2) |
Der Auftraggeber kann,
solange ihm der Dritte weder bekannt ist noch bekannt sein muß,
Erklärungen zur Wahrung seiner Rechte an den Makler richten,
wenn der Makler befugt ist, Erklärungen, die zum Abschluß
des Vertrages mit dem Dritten führen können, mit Rechtswirkung
für den Dritten entgegenzunehmen. |
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Rechte und Pflichten
aus dem Maklervertrag |
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Interessenwahrung
und Unterstützung |
§ 3 (1) |
Der Makler hat die Interessen
des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Dies
gilt auch, wenn er zugleich für den Dritten tätig ist. |
(2) |
Der Auftraggeber hat
den Makler bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeit
redlich zu unterstützen und eine Weitergabe von mitgeteilten
Geschäftsgelegenheiten zu unterlassen. |
(3) |
Makler und Auftraggeber sind
verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. |
(4) |
Bei Verletzung der Pflichten
nach den Abs. 1 bis 3 kann Schadenersatz verlangt werden. Soweit
dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber
wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung
nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten
geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen. |
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Vermittlung, Abschluß
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§ 4 (1) |
Mangels anderer Vereinbarung
ist der Makler nicht verpflichtet, sich um die Vermittlung zu bemühen. |
(2) |
Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet,
das angebahnte Geschäft zu schließen. |
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Doppeltätigkeit |
§ 5 (1) |
Der Makler darf ohne
ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers nicht zugleich
für den Dritten tätig werden oder von diesem eine Belohnung
annehmen, wenn nicht für den betreffenden Geschäftszweig
ein abweichender Gebrauch besteht. |
(2) |
Bei Zuwiderhandeln kann
der Auftraggeber vom Makler die Herausgabe der unrechtmäßig
empfangenen Belohnung und den Ersatz des diesen Betrag übersteigenden
Schadens verlangen. § 3 Abs. 4 zweiter Satz bleibt unberührt. |
(3) |
Sobald der Makler als
Doppelmakler tätig wird, hat er dies beiden Auftraggebern
mitzuteilen. Diese Mitteilungspflicht entfällt, wenn er den
Umständen nach annehmen darf, daß seine Doppeltätigkeit
den Auftraggebern bekannt ist. |
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Provision |
§ 6 (1) |
Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer
Provision für den Fall verpflichtet, daß das zu vermittelnde
Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche
Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustandekommt. |
(2) |
Die bloße Namhaftmachung des
Dritten begründet keinen Provisionsanspruch, sofern nicht
für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender
Gebrauch besteht. |
(3) |
Der Makler hat auch dann Anspruch auf
Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das
vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber
ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft
zustandekommt. |
(4) |
Dem Makler steht keine
Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts
wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft
wirtschaftlich einem Abschluß durch den Makler selbst gleichkommt.
Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis
zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung
der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte,
hat der Makler nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber
unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. |
(5) |
Liegen die Provisionsvoraussetzungen
für ein vermitteltes Geschäft bei zwei oder mehreren
Maklern vor, so schuldet der Auftraggeber gleichwohl die Provision
nur einmal. Provisionsberechtigt ist der Makler, dessen Verdienstlichkeit
an der Vermittlung eindeutig überwogen hat. Läßt
sich ein solches Überwiegen nicht feststellen, so ist die
Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit aufzuteilen,
im Zweifel zu gleichen Teilen. Hat der Auftraggeber einem von
mehreren beteiligten Maklern ohne grobe Fahrlässigkeit zuviel
an Provision bezahlt, so ist er von seiner Schuld im Betrag der
Überzahlung gegenüber sämtlichen verdienstlichen
Maklern befreit. Dadurch verkürzte Makler können von
den anderen Maklern den Ausgleich verlangen. |
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Entstehen des Provisionsanspruchs |
§ 7 (1) |
Der Anspruch auf Provision
entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts.
Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuß. |
(2) |
Der Anspruch auf Provision
entfällt, wenn und soweit feststeht, daß der Vertrag
zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber
zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Bei Leistungsverzug
des Dritten hat der Auftraggeber nachzuweisen, daß er alle
zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Dritten zur Leistung
zu veranlassen. |
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Höhe des Provisionsanspruchs
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§ 8 (1) |
Ist über die Provisionshöhe
nichts besonderes vereinbart, so gebührt dem Makler die für
die erbrachten Vermittlungsleistungen ortsübliche Provision.
Läßt sich eine solche nicht oder nur mit unverhältnismäßigen
Schwierigkeiten feststellen, steht eine angemessene Provision
zu. |
(2) |
Nachlässe, die der
Auftraggeber dem Dritten gewährt, vermindern nur dann die
Berechnungsgrundlage der Provision, wenn sie schon beim Abschluß
des Geschäfts vereinbart worden sind.
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(3) |
Der Berechnung der Provision
dürfen keine unzulässigen Entgelte zugrundegelegt werden. |
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Ersatz von Aufwendungen |
§ 9 |
Für die durch den
Geschäftsbetrieb entstandenen allgemeinen Kosten und Auslagen
kann der Makler keinen Ersatz verlangen. Aufwendungen des Maklers
auf Grund von zusätzlichen Aufträgen sind nur dann zu
ersetzen, wenn die Ersatzpflicht ausdrücklich vereinbart
worden ist. Dies gilt auch dann, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft
nicht zustande kommt. |
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Fälligkeit |
§ 10 |
Der Provisionsanspruch
und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen
werden mit ihrer Entstehung fällig. |
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Verjährung |
§ 11 |
Ansprüche aus dem
Maklervertragsverhältnis verjähren in drei Jahren ab
Fälligkeit. Die Verjährung ist gehemmt, solange der
Makler vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts keine
Kenntnis erlangen konnte. |
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Beendigung des
Vertragsverhältnisses |
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Fristablauf,
vorzeitige Auflösung |
§ 12 (1) |
Ein auf bestimmte Zeit
geschlossener Maklervertrag endet mit dem Ablauf der Zeit, für
die er eingegangen wurde. |
(2) |
Bei vorliegen wichtiger
Gründe kann der Maklervertrag von jedem Vertragspartner ohne
Einhaltung einer Frist vorzeitig aufgelöst werden. |
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Kündigung |
§ 13 |
Ist keine bestimmte Vertragsdauer
vereinbart, so kann der Maklervertrag von jedem Vertragspartner
jederzeit ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden. |
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Besondere Vereinbarungen |
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Alleinvermittlungsauftrag |
§ 14 (1) |
Verpflichtet sich der
Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen
anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag
vor. Bei diesem muß sich der Makler nach Kräften um
die Vermittlung bemühen. |
(2) |
Der Alleinvermittlungsauftrag
kann nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden.
Gleiches gilt für jede Verlängerung. |
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Provisionsvereinbarungen für
Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs |
§ 15 (1) |
Eine Vereinbarung, wonach
der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für
Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler
zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat,
ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen
Provision und nur für den Fall zulässig, daß |
1. |
das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht
zustandekommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf
einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen
Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterläßt; |
2. |
mit dem vom Makler vermittelten
Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft
zustandekommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den
Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; |
3. |
das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern
mit einer anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber
dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum
Abschluß mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit
dem vermittelten Dritten, sondern mit einer andren Person zustandekommt,
weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit
bekanntgegeben hat, oder |
4. |
das Geschäft nicht
mit dem vermittelten Dritten zustandekommt, weil ein gesetzliches
oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht
ausgeübt wird. |
(2) |
Eine solche Leistung
kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den
Fall vereinbart werden, daß |
1. |
der Alleinvermittlungsauftrag
vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig
aufgelöst wird; |
2. |
das Geschäft während
der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch
die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers
zustandegekommen ist, oder |
3. |
das Geschäft während
der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch
die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers
zustandegekommen ist. |
(3) |
Leistungen nach Abs. 1 und Abs.
2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinne des § 1336 ABGB. |
1. Teil |
IMMOBILIENMAKLER |
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Begriff |
§ 16 (1) |
Immobilienmakler ist, wer als
Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche
Sachen vermittelt. |
(2) |
Die für Immobilienmakler
geltenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sind auch auf den
anzuwenden, der von einem Auftraggeber ständig betraut ist
oder der eine entgeltliche Vermittlungstätigkeit bloß
gelegentlich ausübt. |
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Besondere Aufklärungspflicht
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§ 17 |
Wird der Immobilienmakler
auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden
Geschäfts tätig, so hat er dies dem Dritten mitzuteilen. |
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Zwingende Bestimmungen |
§ 18 |
Von § 4 Abs. 2, §
6, § 7 und § 13 kann nicht zum Nachteil des Auftraggebers
abgegangen werden. |
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Artikel II |
|
Änderung
des Konsumentenschutzgesetzes |
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Das Bundesgesetz, mit
den Bestimmungen zum Schutz der Verbraucher getroffen werden,
BGBI. Nr. 140/1979, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz
BGBI. Nr. 247/1993, wird wie folgt geändert: |
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An die Stelle des §
31 und seiner Überschriften treten folgende §§ 30a
bis § 31 samt Überschriften: |
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"Rücktritt von Immobiliengeschäften" |
§ 30a (1) |
Gibt ein Verbraucher
eine Vertragserklärung, die auf den Erwerb eines Bestandrechts,
eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums
an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder an einer Liegenschaft,
die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, am selben
Tag ab, an dem er das Vertragsobjekt das erste Mal besichtigt
hat, so kann er von seiner Vertragserklärung zurücktreten,
sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses
des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll. |
(2) |
Der Rücktritt kann
binnen einer Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers
erklärt werden. Ist ein Makler eingeschritten und wird die
Rücktrittserklärung an diesen gerichtet, so gilt der
Rücktritt auch für einen im Zug der Vertragserklärung
geschlossenen Maklervertrag. Im übrigen gilt für die
Rücktrittserklärung § 3 Abs. 4. |
(3) |
Die Frist des Abs. 2
beginnt erst zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift
seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung
über das Rücktrittsrecht erhalten hat. Das Rücktrittsrecht
erlischt jedoch spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen
Besichtigung. |
(4) |
Die Zahlung eines Angelds,
Reuegelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist
kann nicht wirksam vereinbart werden. |
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Besondere Aufklärungspflichten
des Immobilienmaklers |
§ 30b (1) |
Der Immobilienmakler hat vor Abschluß
des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit
der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche
Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, daß er als
Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher
durch den Abschluß des zu vermittelnden Geschäfts
voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der
Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision
ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches
oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des §
6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler
kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein
kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu
enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse
hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen.
Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens
vor einer Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten
Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.
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(2) |
Zu den erforderlichen
Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach §
3 Abs. 3 MaklerG zu geben hat, zählen jedenfalls auch sämtliche
Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden
Geschäfts wesentlich sind. |
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Höchstdauer von Alleinvermittlungsaufträgen
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§ 30c (1) |
Die Dauer von Alleinvermittlungsaufträgen
(§ 14 Abs. 2 MaklerG) von Verbrauchern darf höchstens
vereinbart werden mit |
1. |
drei Monaten für
die Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen
oder sonstigen den Gebrauch oder die Nutzung von Wohnungen betreffenden
Verträgen; |
2. |
sechs Monaten für die Vermittlung
von Verträgen zur Veräußerung oder zum Erwerb
des Eigentums an Wohnungen, Einfamilienwohnhäusern und einzelnen
Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet
sind. |
3. |
Wenn besondere Umstände vorliegen,
die die Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern,
darf auch eine entsprechend längere als die in Abs. 1 bestimmte
Frist vereinbart werden. |
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Schriftlichkeit und zwingende
Bestimmungen beim Maklervertrag |
§ 31 (1) |
Die folgenden Vereinbarungen
sind nur rechtswirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich
erfolgen: |
1. |
Vereinbarung des Ersatzes von
Aufwendungen auf Grund von zusätzlichen Aufträgen (§
9 MaklerG); |
2. |
Abschluß und Verlängerung
von Alleinvermittlungsaufträgen (§ 14 MaklerG); |
3. |
besondere Vereinbarungen für
Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs (§ 15 MaklerG). |
2. |
Von § 2 Abs. 2,
§ 3, § 9, § 10, § 28 Z 4 und Z 5 und §
39 MaklerG darf nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgegangen
werden." |
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Artikel III |
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Inkrafttreten,
Übergangsbestimmungen, Aufhebung von Rechtsvorschriften, Verweisungen
und |
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Vollziehungsklausel |
1. |
Dieses Bundesgesetz tritt mit
1. Juli 1996 in Kraft. |
2. |
Die Bestimmungen des
Artikels I und des Artikels II, ausgenommen dessen § 30a,
sind auf vor seinem Inkrafttreten geschlossene Maklerverträge
nicht anzuwenden. |
3. |
Die in Abs. 5 angeführten
Rechtsvorschriften bleiben auf am 1. Juli 1996 bestehende Vertragsverhältnisse
betreffend Versicherungsmakler bis 30. Juni 1997 weiterhin anwendbar.
|
4. |
Die Bestimmungen des
§ 30a in Artikel II ist auf Vertragserklärungen anzuwenden,
die ein Verbraucher nach Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes abgegeben
hat. |
5. |
Mit Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes
treten folgende Rechtsvorschriften außer Kraft: |
1. |
§ 29 des Handelsvertretergesetzes,
BGBI. Nr. 348/1921, in der bei Ablauf des 30. Juni 1996 geltenden
Fassung, das ist die Fassung der Vierten Verordnung zur Einführung
handelsrechtlicher Vorschriften im Lande Österreich, dRGBI.
I S 1999/1938, des Bundesgesetzes vom 13. Juli 1960, BGBI. Nr.
153, und des Bundesgesetzes vom 15. Juni 1978, BGBI. Nr. 305 und
die in dieser Bestimmung angeführten für andere Geschäftsvermittler
geltenden Bestimmungen, soweit sie für andere Geschäftsvermittler
in Kraft sind. |
2. |
Die §§ 93 bis
104 des Handelsgesetzbuches, dRGBI. 1897 S 219, sowie Art. 6 Nr.
13 der Vierten Verordnung zur Einführung handelsrechtlicher
Vorschriften im Lande Österreich, dRGBI. I S 1999/1938. |
(6) |
Soweit in diesem Bundesgesetz auf Bestimmungen
anderer Bundesgesetze verwiesen wird, sind diese in ihrer jeweils
geltenden Fassung anzuwenden. |
(7) |
Soweit in anderen Bundesgesetzen und
Verordnungen auf Bestimmungen verwiesen ist, die durch dieses
Bundesgesetz geändert oder aufgehoben werden., erhält
die Verweisung ihren Inhalt aus den entsprechenden Bestimmungen
dieses Bundesgesetzes. |
(8) |
Der Begriff "Handelsmäkler"
wird in allen bundesgesetzlichen Regelungen durch den Begriff
"Handelsmakler" ersetzt. Dasselbe gilt für Wortformen
und Wortverbindungen. |
(9) |
Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes
ist der Bundesminister für Justiz betraut. |