|
NEBENKOSTEN |
|
gemäß § 30 b
Konsumentenschutzgesetz - Kauf-, Miet- und Hypothekardarlehensverträge
|
I. |
Kaufverträge |
1. |
Grunderwerbsteuer vom Wert der
Gegenleistung ........................................... 3,5 %
(Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
|
2. |
Grundbuchseintragungsgebühr
(Eigentumsrecht) ............................................ 1,1
% |
3. |
Kosten
der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung
nach Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen
für Beglaubigungen und Stempelgebühren |
4. |
Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben
für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich) |
5. |
Förderungsdarlehen
bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme
durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche
Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung
der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch
auf Übernahme eines Förderungsdarlehens. |
6. |
Allfällige
Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten
und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlußgebühren
und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.) |
7. |
Vermittlungsprovision (Höchstprovision) |
|
|
A) |
bei Kauf, Verkauf oder Tausch
von: |
• |
Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen |
• |
Liegenschaftsanteilen, an denen
Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet
wird |
• |
Unternehmen aller Art
|
• |
Abgeltung für Superädifikate
auf einem Grundstück |
|
bei einem Wert |
• |
bis Euro 36.336,42 ............................
je 4 % |
• |
von Euro 36.336,42 bis 48.448,51
Euro 1.453,46 |
• |
ab Euro 48.448,52 .............................
je 3 % |
• |
von beiden Auftraggebern (Verkäufer
und Käufer) jeweils zuzüglich 20 % Ust |
B) |
bei Optionen: |
|
50% der Provision gem. Punkt
7. A, welche im Fall des Kaufes durch den Optionsberechtigten
angerechnet werden. |
|
|
II. |
Mietverträge |
1. |
Vergebührung
des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG) 1 % des auf die Vertragsdauer
entfallenden Bruttomietzinses (inkl. Ust), bei unbestimmter Vertragsdauer
1 % des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Für den zweiten
und jeden weiteren Bogen der Urkunde feste Gebühr laut Tarifordnung. |
2. |
Vertragserrichtungskosten nach
dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters |
3. |
Vermittlungsprovision |
|
Vermittlung
durch Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter
des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet |
Höchstprovision zuzüglich
20 % Ust bei Vermittlung von Haupt- oder Untermiete an
Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen
aller Art
|
Vertragsdauer |
Vermieter |
Mieter |
•
unbestimmte Zeit / Frist mehr als 3 Jahre |
3 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls 5 % der besonderen Abgeltungen
|
2 Bruttomonatsmietzinse |
•
Frist mindestens 2, höchstens 3 Jahre
•
bei Verlängerung auf mehr als 3 Jahre
oder unbestimmte Zeit |
3 Bruttomonatsmietzinse
---------------
allenfalls 5 % der besonderen Abgeltungen |
1
Bruttomonatsmietzinse ------------
Ergänzung auf Höchstbetrag,
höchstens jedoch 1/2 Bruttomonatsmietzins |
Untermietverträge
über einzelne Wohnräume.
unabhängig von der Dauer
|
1 Monatsbruttomietzins
|
1 Monatsbruttomietzins
|
Vermittlung
durch Immobilienmakler, der gleichzeitig Hausverwalter
des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet |
Höchstprovision
zuzüglich 20 % Ust bei Haupt- oder Untermietverträgen
über Wohnungen (auch Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber
Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist) |
Vertragsdauer |
Vermieter |
Mieter |
•
unbestimmte Zeit / Frist mindestens 2 Jahre
|
2 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls 5 % der besonderen Abgeltungen
|
1 Bruttomonatsmietzins |
•
Frist weniger als 2 Jahre
•
bei Verlängerung auf mindestens 2
Jahre
|
2 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls 5 % der besonderen Abgeltungen
|
1/2 Bruttomonatsmietzins
|
|
|
Haupt-
oder Untermietverträge über Geschäftsräume,
Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer
der Liegenschaft ist, und Untermietverträge über einzelne
Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung
durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des
betreffenden Gebäudes ist. Eine Provision für besondere
Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann zusätzlich
mit dem Vormieter vereinbart werden. |
|
Gemäß
§ 24 MaklerVO ist für die Berechnung der Provisionsgrundlage
die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die
Heizkosten sind ebensowenig miteinzurechnen, wenn es sich um die
Vermietung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt,
bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des
Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf.
|
|
|
III. |
Hypothekardarlehen |
|
Vergebührung
des Darlehensvertrages (§ 33 TP 8 GebG)..................
0,8 % Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre
.......... 1,5 % |
1. |
Grundbuchseintragungsgebühr
.............................................................. 1,2
% |
1. |
Allgemeine Rangordnung für
die Verpfändung ...................................... 0,6
% |
1. |
Kosten der Errichtung der Schuldurkunde
nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters |
2. |
Barauslagen für Beglaubigungen
und Stempelgebühren laut Tarif |
3. |
Kosten der allfälligen
Schätzung laut Sachverständigentarif |
|
Vermittlungsprovision:
darf den Betrag von 2 % der Darlehenssumme nicht übersteigen,
sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß
§ 15 Abs 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang,
so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehenssumme
nicht übersteigen. Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung |
1. |
Veräußerungs-
und Spekulationsgewinn steuerpflichtig beim Verkäufer nach
dem Einkommensteuerrecht |
a. |
Bei Veräußerung
einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können
- abhängig von Buchwert und Veräußerungserlös
- steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen. |
b. |
Bei Veräußerung
einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder
unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung
(Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften
(Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung.
Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten
verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen
Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen)
und abzüglich steuerfreier Subventionen i.S. des § 28
Abs 6 EStG 1988 gegenüberzustellen. Die Spekulationsfrist
verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10
Jahren ab der Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen
wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß §
28 Abs 3 EStG 1988 abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in
Teilbeträgen noch nach den bis 31.12.1988 geltenden Bestimmungen
des § 28 Abs 2 EStG 1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist.
Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B.
durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist
ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger.
Die vom Veräußerer zu entrichtende Spekulationssteuer
wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder
Schenkungssteuer ermäßigt. |
2. |
Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn
|
a. |
Einkünfte
aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen
(samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der
Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz
gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen. |
b. |
Bei selbst
hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes
entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung. |
c. |
Bei Veräußerung
von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn
nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährl.
10 %. |
3. |
Besondere
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Wurden innerhalb
von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes
Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß §
28 Abs 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder gemäß
§ 28 Abs 2 EStG 1972 auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben
oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer
die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der
rechnerischen "Normal - Afa" für Herstellungsaufwand
als "besondere Einkünfte aus Vermietung" nachzuversteuern.
Wenn seit dem 1. Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen
in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden,
mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über
Antrag diese "besonderen Einkünfte" beginnend mit
dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig
verteilt auf drei Jahre anzusetzen. |
4. |
Verlust
der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung Wenn der Verkäufer
für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen
einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß
§ 28 Abs 2, 3 und 4 EStG 1988 oder gemäß §
28 Abs 2 EStG 1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt
hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes
noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge
für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderregelung
bei Erwerb von Todes wegen). |
5. |
Anteilige
Vorsteuerberichtigung gemäß § 12 Abs 10 UstG Die
bei aktivierungspflichtigen Aufwendungen oder Großreparaturen
von Gebäuden geltend gemachten Vorsteuerbeträge sind
anteilig zu berichtigen (zurückzuzahlen), wenn die betreffende
Liegenschaft in den auf die jeweilige Arbeit folgenden neun Kalenderjahren
veräußert wird. Der Verkäufer ist berechtigt,
dem Käufer die an das Finanzamt zurückzuzahlende Vorsteuer
in Rechnung zu stellen (§ 12 Abs 14 UStG). Ist der Käufer
Unternehmer i.S. des UStG (z.B. auch der Erwerber eines Zinshauses),
so kann er diesen Vorsteuerbetrag im Wege des Vorsteuerabzuges
geltend machen. |
6. |
"Steuerfreie
Rücklagen" gemäß § 11 oder § 28
Abs 5 EStG 1988 bzw. § 28 Abs 3 EStG 1972 sind im Fall der
Veräußerung vom Verkäufer sofort steuerpflichtig
aufzulösen (Auflösung sonst bis 31.12.1998 gemäß
Strukturanpassungsgesetz). |
V. |
Hinweis auf die Bestimmungen
der §§ 6 Abs 4; 7 Abs 1; 10 und 15 Maklergesetz |
|
§
6 (4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner
des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten
geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluß
durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären
oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler
und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des
Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler
nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber
unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. |
|
§
7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit
des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch
auf einen Vorschuß. |
|
§
10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher
Aufwendungen werden mit Ihrer Entstehung fällig. |
|
Besondere Provisionsvereinbarungen |
|
§
15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung
oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne
einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag
zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder
ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig,
daß |
1. |
das im
Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben
nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen
dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen
des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten
Grund unterläßt; |
1. |
mit dem
vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges
Geschäft zustandekommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts
in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; |
2. |
das im
Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber,
sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber
dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum
Abschluß mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit
dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustandekommt,
weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit
bekanntgegeben hat, oder |
3. |
das Geschäft
nicht mit dem vermittelten Dritten zustandekommt, weil ein gesetzliches
oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht
ausgeübt wird. |
(2) |
Eine solche
Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für
den Fall vereinbart werden, daß |
1. |
der Alleinvermittlungsauftrag
vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig
aufgelöst wird; |
1. |
das Geschäft
während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig
durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten
Maklers zustandegekommen ist, oder |
2. |
das Geschäft
während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere
Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten
Maklers zustandegekommen ist. |
(3) |
Leistungen
nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn
des § 1336 ABGB. Hinweis auf § 30 b Konsumentenschutzgesetz
sowie auf die Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit
§ 30 b Der Immobilienmakler hat vor Abschluß des Maklervertrags
dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines
ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht
zu geben, aus der hervorgeht, daß er als Makler einschreitet,
und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluß
des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden
Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist.
Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen;
auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres
Naheverhältnis im Sinne des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG
ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs
als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht
auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung
der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht
entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten
nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers
zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 MaklerG. |
|
Aufgrund
des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler
auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als
Doppelmakler tätig sein. |
VII. |
Rücktrittsrecht gemäß
§§ 3 und 30a des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) |
|
Ein Auftraggeber (Kunde), der
Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und entweder seine Vertragserklärung. |
• |
am Tag der erstmaligen Besichtigung
des Vertragsobjektes abgegeben hat |
• |
seine
Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts),
eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums
gerichtet ist, und zwar |
• |
an einer
Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft,
die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies |
• |
zur Deckung
des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines
nahen Angehörigen dienen soll; (§ 30a KSchG) |
|
oder seine Vertragserklärung
|
• |
weder in den Geschäftsräumen
des Immobilienmaklers abgegeben, |
• |
noch die
Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit
dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat (§ 3 KSchG) |
|
kann binnen
einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die
Frist beginnt am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung (§
30a KSchG) bzw. ab Zustandekommen des Vertrages (§ 3 KSchG)
oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später
ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt
zu laufen. Sie endet jedenfalls nach einem Monat nach dem Tag
der erstmaligen Besichtigung (§ 30a KSchG) bzw. nach Zustandekommen
des Vertrages (§ 3 KSchG). |
|
Anmerkung:
Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers
mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt
und daher - gleichgültig,, wo der Vertrag geschlossen wurde
- kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG. |
|
Eine an
den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung
bezüglich eines Immobiliengeschäftes (§ 30 a KSchG)
gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen
Maklervertrag. |
|
|
• |
Nebenkostenübersicht
"Miete" als PDF-Datei zum downloaden:
Hier
klicken |
• |
Nebenkostenübersicht
"Eigentum" als PDF-Datei zum downloaden:
Hier
klicken |
|
|